Terrains non constructibles : comprendre les facteurs influençant le prix au m²

L'achat d'un terrain non constructible peut être une stratégie d'investissement intéressante, mais il est crucial de bien comprendre les facteurs qui déterminent son prix. En effet, les terrains non constructibles ne sont pas tous égaux, et leur valeur peut varier considérablement selon leur emplacement, leur environnement et d'autres éléments clés.

Définir un terrain non constructible

Un terrain non constructible est un terrain sur lequel la construction est interdite. Cette interdiction peut être due à différentes raisons, notamment:

• Protection environnementale : Des zones naturelles protégées, comme les forêts, les zones humides ou les sites archéologiques, peuvent être classées comme non constructibles pour préserver leur écosystème et leur valeur patrimoniale. Par exemple, la forêt de Fontainebleau, classée "Forêt d'exception" par l'État, est en partie soumise à des restrictions de construction pour protéger son écosystème unique.
• Risques naturels : Les zones à risques d'inondation, de glissements de terrain ou de séismes peuvent être interdites à la construction pour des raisons de sécurité. La commune de Cassis, située sur les côtes méditerranéennes, a par exemple des zones classées en "zone rouge" en raison du risque d'inondations et de submersions marines.
• Contraintes d'urbanisme : Les plans d'urbanisme locaux peuvent interdire la construction sur certains terrains pour des raisons de densité, d'accès, d'infrastructure ou de nuisances. La commune de Saint-Tropez, par exemple, a des restrictions de construction strictes pour préserver son caractère architectural et limiter l'impact sur l'environnement.

La législation et les réglementations en matière d'urbanisme peuvent varier d'une région à l'autre. Il est donc important de se renseigner auprès des services d'urbanisme locaux avant d'acheter un terrain non constructible.

Les facteurs influençant le prix d'un terrain non constructible

Le prix d'un terrain non constructible est influencé par plusieurs facteurs qui peuvent être regroupés en trois catégories principales.

Facteurs liés à l'environnement

L'environnement immédiat du terrain joue un rôle crucial dans sa valeur. Voici quelques facteurs importants à prendre en compte:

• Zone géographique : Les terrains situés dans des zones attractives, comme les côtes, les montagnes ou les campagnes préservées, ont généralement des prix plus élevés que les terrains situés dans des zones moins recherchées. Par exemple, un terrain situé en bord de mer à Saint-Tropez aura un prix bien plus élevé qu'un terrain situé dans une zone rurale du centre de la France. De même, la proximité des centres urbains et des commodités peut influencer positivement le prix. Un terrain situé à proximité de la gare de Lyon à Paris sera plus cher qu'un terrain situé dans une zone rurale éloignée de la ville.
• Exposition et vue : Les terrains bénéficiant d'une belle vue, d'une exposition ensoleillée ou d'une orientation favorable peuvent être plus chers. Un terrain exposé au nord et sans vue sera moins attrayant qu'un terrain exposé au sud avec une vue panoramique sur la mer Méditerranée. Un terrain en pente avec une vue sur la vallée de la Loire sera plus cher qu'un terrain plat sans vue, à proximité d'une zone industrielle.
• Nature du terrain : Un terrain plat sera généralement plus cher qu'un terrain en pente. Les terrains boisés peuvent être moins chers que les terrains dégagés, mais leur valeur peut varier en fonction de la qualité du bois et de la présence d'arbres remarquables. Un terrain plat avec une surface constructible importante sera plus cher qu'un terrain en pente avec une surface constructible limitée. La présence d'éléments naturels comme un cours d'eau, un bois ou une prairie peut également influencer positivement le prix, mais il est important de vérifier la présence de risques associés (inondations, glissements de terrain). Un terrain avec un cours d'eau qui s'inonde régulièrement sera moins cher qu'un terrain similaire situé en zone non inondable.
• Qualité du sol : Un sol fertile et apte à la construction sera plus cher qu'un sol rocheux ou marécageux. Il est important de réaliser une étude de sol pour évaluer sa qualité et sa capacité à supporter une construction. Un terrain avec un sol argileux nécessitant des fondations profondes sera moins cher qu'un terrain avec un sol rocheux stable. La présence de nappes phréatiques ou de sols contaminés peut également influencer le prix du terrain.

Facteurs liés à l'urbanisme et aux infrastructures

Le contexte urbanistique et la présence d'infrastructures sont également des facteurs importants à prendre en compte.

• Plan d'urbanisme : Les règles d'urbanisme locales déterminent les possibilités de développement du terrain et peuvent influencer son prix. Par exemple, si le terrain est situé dans une zone à faible densité, il sera plus cher que dans une zone à forte densité. De même, si le terrain est soumis à des restrictions de hauteur, de surface constructible ou de type de construction, son prix sera impacté. Un terrain situé dans une zone à forte densité avec une possibilité de construire un immeuble de 10 étages sera plus cher qu'un terrain situé dans une zone à faible densité avec une restriction de hauteur à 2 étages.
• Accessibilité : Un terrain accessible par une route goudronnée sera généralement plus cher qu'un terrain accessible par un chemin non aménagé. L'accès à l'eau, à l'électricité et à l'assainissement est également un facteur déterminant. La présence de réseaux existants peut faire grimper le prix du terrain, tandis que l'absence de réseaux peut nécessiter des travaux supplémentaires et donc réduire sa valeur. Un terrain avec un raccordement au réseau d'eau potable et d'électricité sera plus cher qu'un terrain sans raccordement. Un terrain avec un accès direct à l'autoroute sera plus cher qu'un terrain situé dans une zone isolée.
• Proximité des services : La proximité des commerces, des écoles, des transports en commun, des hôpitaux et des autres services publics peut augmenter le prix d'un terrain non constructible. L'accès à ces services est un critère important pour les futurs propriétaires et les investisseurs. Un terrain situé à proximité d'une station de métro sera plus cher qu'un terrain situé à 2 kilomètres d'une station de métro.

Facteurs liés au marché et à la demande

Les tendances du marché immobilier et la demande peuvent également influencer le prix d'un terrain non constructible.

• Offre et demande : Un terrain situé dans une zone où l'offre est faible et la demande forte sera généralement plus cher qu'un terrain dans une zone où l'offre est abondante. Dans les zones où la demande est forte, les prix des terrains non constructibles peuvent augmenter rapidement, tandis que dans les zones où la demande est faible, les prix peuvent stagner ou même baisser. Un terrain situé dans une zone avec une forte demande immobilière, comme les communes de la Côte d'Azur, sera plus cher qu'un terrain situé dans une zone avec une demande faible, comme une zone rurale isolée du centre de la France.
• Tendance du marché immobilier : Les fluctuations du marché immobilier global impactent les prix des terrains non constructibles. Si le marché est en croissance, les prix des terrains non constructibles peuvent augmenter, tandis que si le marché est en baisse, les prix peuvent diminuer. Il est important de suivre les tendances du marché immobilier local pour prendre des décisions éclairées. Par exemple, si le marché immobilier est en croissance, un terrain non constructible dans une zone prisée verra son prix augmenter plus rapidement qu'un terrain situé dans une zone peu recherchée.
• Potentiel de développement futur : Un terrain situé dans une zone en plein développement peut être plus cher qu'un terrain dans une zone stagnante. Si le terrain est situé dans une zone où de nouveaux projets de construction sont prévus, son prix peut augmenter en anticipation du développement futur. De même, si le terrain est situé dans une zone où il y a peu de projets de construction, son prix peut stagner ou même baisser. Les facteurs de développement futurs, comme la construction d'une nouvelle route, d'une station de métro ou d'un centre commercial, peuvent influencer positivement le prix d'un terrain non constructible. Un terrain situé à proximité du futur tracé d'une ligne de TGV sera plus cher qu'un terrain situé dans une zone sans projet de développement imminent.

Méthodes d'estimation du prix d'un terrain non constructible

Pour estimer le prix d'un terrain non constructible, plusieurs méthodes sont utilisées.

• Comparaisons avec des terrains similaires : Cette méthode consiste à analyser les prix de terrains comparables en termes de localisation, de superficie, de nature du terrain, d'exposition, de vue, de qualité du sol, d'accessibilité et d'autres facteurs importants. En comparant les prix des terrains similaires, il est possible d'obtenir une estimation du prix du terrain en question. Par exemple, en comparant le prix de terrains similaires situés à proximité du terrain d'intérêt, il est possible d'estimer son prix en tenant compte des différences de superficie, d'exposition et d'accessibilité.
• Utilisation d'un logiciel d'estimation : Des outils informatiques permettent d'estimer le prix d'un terrain en tenant compte de différents facteurs, comme la localisation, la superficie, les caractéristiques du terrain, les règles d'urbanisme et les tendances du marché immobilier. Ces logiciels utilisent des algorithmes pour analyser des données et générer une estimation de prix. Certains logiciels d'estimation immobilière intègrent des bases de données de ventes récentes, des informations sur les plans d'urbanisme et des données statistiques sur le marché immobilier.
• Consultation d'un professionnel : Il est toujours recommandé de contacter un agent immobilier, un géomètre-expert ou un expert en évaluation foncière pour obtenir une estimation plus précise du prix d'un terrain non constructible. Ces professionnels ont une expertise dans l'évaluation des terrains et sont en mesure de tenir compte de tous les facteurs qui peuvent influencer son prix. Ils peuvent également fournir des conseils sur les démarches à suivre pour acheter un terrain non constructible et sur les aspects juridiques à prendre en compte.

Cas pratiques et exemples concrets

Prenons l'exemple de deux terrains non constructibles situés dans la même région. Le premier terrain est situé en bord de mer à La Baule, avec une vue panoramique sur l'océan. Il est accessible par une route goudronnée et dispose d'un raccordement à l'eau et à l'électricité. Le second terrain est situé dans une zone rurale à Le Chambon-sur-Lignon , à l'écart de la ville. Il n'a pas de vue et est accessible par un chemin non aménagé. Il n'est pas raccordé à l'eau ni à l'électricité.

Le premier terrain sera beaucoup plus cher que le second, car il présente de nombreux avantages. Il est situé dans une zone attractive, bénéficie d'une vue exceptionnelle et dispose d'une meilleure accessibilité. Le second terrain, en revanche, est situé dans une zone moins recherchée, n'a pas de vue et n'est pas raccordé aux réseaux.

Il est important de noter que les prix des terrains non constructibles peuvent varier considérablement d'une région à l'autre et d'un terrain à l'autre. Pour prendre des décisions éclairées, il est important de faire des recherches approfondies et de consulter des professionnels.