Le privilège prêteur de deniers : impact sur votre location

Le privilège prêteur de deniers est un concept juridique qui peut avoir un impact majeur sur les relations locatives. En effet, il accorde au prêteur d'argent une priorité de paiement sur les autres créanciers du propriétaire en cas de vente forcée du bien immobilier.

La nature du privilège prêteur de deniers

Le privilège prêteur de deniers, défini par l'article 2102 du Code civil, offre une protection importante au prêteur, mais peut également créer des difficultés pour les locataires et les propriétaires. Il est donc crucial de bien comprendre les conditions d'application de ce privilège et ses conséquences.

Conditions d'application

• Existence d'un prêt d'argent : Le privilège ne s'applique qu'aux prêts accordés en vue de l'acquisition ou de la rénovation du bien immobilier. Les prêts à la consommation ou les prêts personnels n'entrent pas dans ce cadre.
• Existence d'un bien immobilier : Le privilège concerne les biens immobiliers, tels que les maisons, les appartements et les terrains. Il ne s'applique pas aux biens mobiliers.
• Utilisation du prêt pour l'acquisition ou la rénovation : Le prêt doit avoir été utilisé pour financer l'acquisition du bien ou des travaux d'amélioration. La simple existence d'un prêt ne suffit pas.

Types de prêts concernés

Le privilège prêteur de deniers s'applique à différents types de prêts, notamment :

• Prêts immobiliers classiques : Les prêts accordés pour l'acquisition ou la construction d'un bien immobilier.
• Prêts à taux zéro : Les prêts accordés pour la rénovation énergétique des logements, avec un taux d'intérêt nul. Il existe actuellement deux types de prêts à taux zéro disponibles en France : le PTZ+ pour les primo-accédants et le PTZ pour la rénovation.
• Prêts d'amélioration : Les prêts octroyés pour financer des travaux d'amélioration du bien immobilier, tels que la mise aux normes d'accessibilité ou l'installation d'une nouvelle cuisine.
• Prêts de trésorerie : Dans certains cas, les prêts de trésorerie peuvent être concernés par le privilège, mais les conditions d'application sont plus strictes. Un exemple typique est le prêt de trésorerie utilisé pour financer des travaux de rénovation d'un immeuble locatif.

Impact du privilège prêteur de deniers sur le locataire

Le privilège prêteur de deniers peut avoir un impact significatif sur la situation du locataire, notamment en cas de non-remboursement du prêt par le propriétaire. Il est crucial de comprendre les risques et les moyens de protection disponibles pour éviter les situations délicates.

Priorité de paiement

En cas de vente forcée du bien loué, le prêteur de deniers a la priorité de paiement sur les autres créanciers du propriétaire, y compris le locataire. Cela signifie que le prêteur sera payé en premier, avant même que le locataire ne puisse récupérer sa caution ou ses loyers impayés. Par exemple, si un propriétaire doit 100 000 € à une banque pour un prêt immobilier et 5 000 € de loyers à son locataire, la banque sera prioritairement remboursée en cas de vente forcée du bien.

Risque de saisie du bien loué

Si le propriétaire ne rembourse pas son prêt, le prêteur peut saisir le bien immobilier et le vendre aux enchères pour récupérer son dû. Dans ce cas, le locataire risque de perdre son logement et de se retrouver sans possibilité de récupérer sa caution ou ses loyers impayés. Par exemple, en 2022 , 5 % des saisies immobilières en France concernaient des biens loués.

Obligation d'informer le locataire

Le propriétaire est tenu d'informer le locataire de l'existence du privilège prêteur de deniers. Cette obligation est généralement inscrite dans le contrat de location. Il est important que le locataire vérifie soigneusement ce point lors de la signature du contrat.

Possibilités de protection du locataire

Le locataire peut se protéger des risques liés au privilège prêteur de deniers en prenant plusieurs mesures :

• Demande de garantie du loyer : Le locataire peut demander au propriétaire de fournir une garantie du loyer, telle qu'une caution bancaire ou une assurance, pour se prémunir contre les risques de non-remboursement du prêt. Il est conseillé de demander une garantie de loyer représentant au moins 3 mois de loyer .
• Résiliation du bail : Dans certains cas, le locataire peut être en droit de résilier son bail si le propriétaire ne fournit pas les garanties nécessaires. Il est important de se renseigner sur les conditions spécifiques pour pouvoir exercer ce droit.
• Recours en justice : En cas d'abus du privilège prêteur de deniers, le locataire peut saisir la justice pour faire valoir ses droits. Il est important de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier.

Impact du privilège prêteur de deniers sur le bailleur

Le privilège prêteur de deniers offre au propriétaire un certain nombre d'avantages, mais il implique aussi des obligations et des risques à prendre en compte.

Avantages pour le propriétaire

Le privilège prêteur de deniers offre au propriétaire une garantie de remboursement de son prêt en cas de vente forcée du bien immobilier. Il peut ainsi obtenir un financement plus facilement et à des taux d'intérêt plus avantageux. Par exemple, un propriétaire qui a contracté un prêt immobilier avec privilège prêteur de deniers peut obtenir un taux d'intérêt inférieur de 0,5 % par rapport à un prêt sans privilège.

Obligations du propriétaire

Le propriétaire doit respecter ses obligations envers le prêteur, notamment en remboursant son prêt selon les termes du contrat. Il doit également informer le locataire de l'existence du privilège prêteur de deniers et lui fournir les garanties nécessaires. Le propriétaire a aussi l'obligation de maintenir le bien en bon état de réparation et de garantir la jouissance paisible des lieux au locataire.

Risques pour le propriétaire

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations envers le prêteur, il risque de perdre son bien immobilier. Il doit également prendre en compte les obligations envers le locataire, notamment la garantie du loyer. Par exemple, si un propriétaire ne rembourse pas son prêt immobilier et que le bien est vendu aux enchères, il risque de perdre son logement et de ne pas pouvoir récupérer les loyers impayés.

Possibilités de protection du propriétaire

Le propriétaire peut se protéger des risques liés au privilège prêteur de deniers en prenant plusieurs mesures :

• Négociant avec le prêteur : Le propriétaire peut renégocier les termes du prêt avec le prêteur pour obtenir des conditions plus avantageuses, telles que la réduction du taux d'intérêt ou l'allongement de la durée du prêt.
• Souscrivant à une assurance prêt : L'assurance prêt permet de couvrir les risques de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi, ce qui protège le propriétaire en cas de non-remboursement du prêt. Il existe différentes formules d'assurance prêt, il est important de comparer les offres et de choisir la formule la plus adaptée à sa situation.
• Consultant un professionnel : Il est important de consulter un professionnel du droit immobilier pour se renseigner sur les implications du privilège prêteur de deniers et pour obtenir des conseils personnalisés. Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour la rédaction du contrat de location et pour la gestion des relations avec le prêteur.

Le privilège prêteur de deniers est un concept juridique qui peut avoir un impact important sur les relations locatives. Il est donc crucial de bien comprendre ses implications et de prendre les mesures nécessaires pour se protéger des risques potentiels. En se renseignant et en adoptant les bonnes pratiques, les locataires et les propriétaires peuvent sécuriser leurs transactions immobilières et garantir une expérience locative sereine.